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Mietvertrag: Einmal WG - immer WG? Nein!

Geschrieben von Johanna Breiholdt 
Veröffentlicht am 4. Juli 2022

Gewährt ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die in einer Wohngemeinschaft leben, einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter?

Mit dieser umstrittenen Frage hat sich der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 27.04.2022, Az. VIII ZR 304/21 befasst. Nach der Entscheidung des BGH ist das nicht der Fall, sofern es nicht konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass es dem übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht, dass den Mietern künftig ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zustehen solle oder eine solche Einwilligung bereits mit Vertragsschluss erteilt wurde. Einen Automatismus in Bezug auf die Erteilung einer Zustimmung zum Mieterwechsel gibt es nicht!

Änderungen am Mietvertrag bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung

Mieter sind die Einzelpersonen, nicht die Wohngemeinschaft (WG). Eine Änderung dieses Mietvertrages stelle eine teilweise Vertragsübernahme dar. Dies bedürfe grundsätzlich einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien, sprich den bisherigen Mietern, dem Vermieter und den neu hinzutretenden Personen.

Wenn der Vermieter hier nicht mitspielt, kommt es nicht zu einer derartigen Vertragsänderung. Es sei denn, und darum geht es in der Entscheidung, aus dem Mietvertrag (oder aus späteren Nachträgen und Vereinbarungen) folge ausdrücklich oder zumindest stillschweigend, dass den Mietern ein Anspruch auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen soll.

Interessenklärung bei Mietern und Vermieter

Ohne ausdrückliche Regelung kommt es darauf an, was die Parteien bei Vertragsschluss wirklich gewollt haben. Nach dem BGH richtet sich das nach den Umständen des Einzelfalles. Hier muss der Tatrichter ganz genau prüfen, was bei Vertragsschluss von den Parteien gewollt gewesen ist.

Grundsätzlich stünden sich auf Mieter- und Vermieterseite sehr gegenläufige Interessen entgegen. Ein unkomplizierter Mieterwechsel entspricht zwar dem Interesse der Mieter, aber möglicherweise nicht dem der Vermieter. Nur, wenn beide Seiten bei Vertragsschluss erkennbar davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für die Änderung ergibt, der Vermieter sich dessen vor Vertragsschluss bewusst war und er vorbehaltlos einverstanden ist, kann es dem Willen der Parteien entsprechen, einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zu begründen.

Im entschiedenen Fall wurde an junge Studenten im Alter von 25 – 34 Jahren vermietet. Jedoch bedeutet dies nicht automatisch, dass in kurzen Zeitabständen Mieterwechsel erfolgen sollten. Hier sind alle Umstände des Falles genauestens zu untersuchen. Eine schematische Lösung verbietet sich.

Mieter sollte klare Regelungen schaffen

Um Auslegungsprobleme zu verhindern, lohnt es sich, von vornherein klar zu regeln, was gewollt ist. So sei es Sache der Mieter, darauf hinzuwirken, dass schon bei Vertragsschluss die Möglichkeit der Auswechslung von Mietern vereinbart wird.

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Johanna Breiholdt
Johanna Breiholdt
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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