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Schimmel in Mietwohnungen: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Geschrieben von Dr. Fabian Schulz 
Veröffentlicht am 25. März 2021

Mieter und Vermieter älterer Wohnungen erleben gerade in der Winterzeit ein immer wiederkehrendes Problem: Schimmelpilzbefall. In Fensterlaibungen, in Ecken der Außenwände sowie hinter Möbeln sammelt sich Feuchtigkeit. Es bilden sich Stockflecken oder gar Schimmel. Doch wer muss den Schimmel beseitigen? Der Mieter, der durch sein Wohnverhalten den Schimmel vielleicht erst verursacht hat? Oder der Vermieter, der dem Mieter eine mangelfreie Wohnung zur Verfügung stellen muss?

Ist Schimmel ein Mangel?

Ausgangspunkt ist, dass Schimmelpilzbefall eine Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung und teilweise sogar eine Gesundheitsgefahr für den Mieter darstellt. Schimmel in der Wohnung ist damit ein Mangel.

Auch wenn sich der Schimmel in jedem Jahr aufs Neue bildet, muss der Mieter dies nicht als gegeben hinnehmen. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den Schimmel beseitigen lässt.

Muss der Vermieter den Schimmelbefall beseitigen?

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen und darüber hinaus während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Viele Mietverträge enthalten jedoch eine sog. Schönheitsreparaturklausel, nach der die Verantwortung für das Tapezieren und Streichen der Wände beim Mieter liegt. Ist nun also doch der Mieter selbst für die Beseitigung verantwortlich?

Nein, denn Schönheitsreparaturen sind nur solche Reparaturen bzw. Arbeiten, die durch die gewöhnliche Abnutzung oder Alterung erforderlich werden. Das Beseitigen von Schimmel fällt nicht hierunter, da dieser keine gewöhnliche Abnutzungserscheinung der Wohnung darstellt, sondern einen Mangel.

Diesen Mangel muss der Vermieter beseitigen. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass das Entstehen des Schimmels allein in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt, wie z.B. durch fehlendes oder falschen Lüftungsverhalten, kann ein Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ausgeschlossen sein.

Welche Rechte hat der Mieter bei Untätigkeit des Vermieters?

Es stellt sich die Frage, was ist, wenn der Vermieter den Mangel trotz entsprechender Anzeige des Mieters nicht beseitigt?

Ist die Mietsache mangelhaft, so ist kraft Gesetzes (§ 536 BGB) die Miete in dem Maße gemindert, in welchem der Mangel den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Die genaue Höhe der Minderung steht hier im Ermessen des Gerichtes.

Ratsam ist es für den Mieter, dem Vermieter mitzuteilen, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt wird. Denn zu viel gezahlte Miete kann später zurückgefordert werden.

Problematisch könnte es sein, wenn der Mieter die Miete selbstständig nach seinem Gutdünken einbehält. Denn mindert der Mieter zu viel, riskiert er im Nachgang eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz entsprechender Aufforderung des Mieters nicht, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die Kosten hierfür vom Vermieter verlangen. Denkbar ist sogar, die Kosten vorab beim Vermieter einzuklagen. Dieser Weg empfiehlt sich dann, wenn der Vermieter zuvor Schimmel immer nur übergestrichen hat, ohne ihn nachhaltig - fachgerecht - zu beseitigen.

Liegt die Ursache für den Mangel jedoch beim Mieter, sind die aufgeführten Ansprüche ausgeschlossen. Beweisen muss dies im Streitfall jedoch der Vermieter.

Ist eine planvolle Vertragsgestaltung für Vermieter eine Lösung?

Es stellt sich die Frage, wie Vermieter mit einem Schimmelrisiko umgehen können: insbesondere dann, wenn es in der Vergangenheit bereits Probleme gab, eine umfassende Sanierung jedoch tatsächlich oder wirtschaftlich nicht möglich ist.

Hier kann eine individuelle Vertragsgestaltung und Belehrung des Mieters Abhilfe schaffen. Zum Beispiel indem genau vereinbart wird, was der Mieter hinnehmen muss und was nicht. Generelle Hinweise und allgemeine Formulierungen verbieten sich hier. Notwendig ist eine individuelle, auf den bestimmten Vertrag abstellende Regelung.

Fazit für Mieter und Vermieter

Schimmel ist nicht einfach hinzunehmen, weder für den Mieter noch für den Vermieter.

Als Mieter haben Sie zahlreiche Rechte, welche bei guter Beratung gegen den Vermieter durchgesetzt werden können.

Als Vermieter potentiell belasteter Wohnungen sollten Sie bereits bei Vertragsschluss mögliche Probleme vorhersehen. Eine planvolle Gestaltung kann kostenintensive Verfahren vorbeugen.

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Dr. Fabian Schulz
Rechtsanwalt Schwerpunkte: Mietrecht Nachbarrecht Familienrecht
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