Familienheim steuerfrei übertragen: Was Ehepartner und Kinder beachten sollten

Das eigene Familienheim ist für viele Ehepaare und Familien ein wesentlicher Vermögenswert. Bei der Planung der Vermögensnachfolge stellt sich deshalb auch die  Frage, wie das selbst bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten auf den Ehepartner oder später auf die nächste Generation übertragen werden kann, ohne dass Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht in § 13 Abs. 1 Nr. 4a, b und c hierfür besondere Steuerbefreiungen vor.

Wann gilt eine Immobilie als Familienheim?

Voraussetzung für diese Steuerbefreiungen ist zunächst, dass die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Das Familienheim muss grundsätzlich der Lebensmittelpunkt sein. Eine bloße Zweit- oder Ferienwohnung genügt nicht.

Die steuerfreie Übertragung auf den Ehepartner

Bei Ehegatten ist danach zu unterscheiden, ob das Familienheim zu Lebzeiten oder von Todes wegen übertragen werden soll.

1. Lebzeitige Übertragung

Besonders großzügig ist die Regelung für die lebzeitige Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG bleibt die Zuwendung steuerfrei, wenn ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem Familienheim verschafft. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Zuwendung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Ein entscheidender Vorteil dieser Regelung besteht darin, dass keine wertmäßige Begrenzung vorgesehen ist. Dies ist angesichts  stark gestiegener Immobilienpreise von erheblicher Bedeutung. Die Regelung gilt entsprechend für eingetragene Lebenspartner.

Auch die Übertragung auf eine Ehegatten-GbR kann steuerfrei sein

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 4. Juni 2025 (II R 18/23) entschieden, dass die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG auch greifen kann, wenn ein Ehegatte das Familienheim in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) einbringt, an der beide Ehegatten beteiligt sind.

In dem Fall, der der Entscheidung zugrunde lag, wurde das Familienheim in das Gesellschaftsvermögen einer sogenannten Ehegatten-GbR eingebracht, an der beide Ehegatten zu gleichen Teilen beteiligt waren. Der BFH sah diesen lebzeitigen Erwerb des entsprechenden Anteils am Gesamthandseigentum als von der Steuerbefreiung erfasst an.

Die Entscheidung zeigt, dass die Familienheim-Befreiung nicht auf die klassische Übertragung von Alleineigentum oder Bruchteilseigentum beschränkt ist. Eine solche Gestaltung sollte aber immer im Einzelfall geprüft werden.

2. Was gilt beim Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehepartner?

Stirbt ein Ehegatte, kann der überlebende Ehegatte das Eigentum oder das Miteigentum am Familienheim grundsätzlich erbschaftsteuerfrei erwerben.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG setzt hierfür insbesondere voraus, dass

• der Erblasser das Familienheim bis zu seinem Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war und
• der Erwerber das Familienheim unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Anders als bei der lebzeitigen Übertragung zwischen Ehegatten ist die Steuerbefreiung hier an eine zehnjährige Selbstnutzungsfrist geknüpft. Der überlebende Ehegatte muss das Familienheim also zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Zehn Jahre selbst nutzen und Eigentümer bleiben

Die erbschaftssteuerliche Befreiung entfällt nachträglich, wenn der überlebende Ehegatte das Eigentum am Familienheim innerhalb der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn der überlebende Ehegatte aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchsrechts die Selbstnutzung zu Wohnzwecken fortsetzt, aber das Eigentum auf einen Dritten übertragen hat. Dies hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 11.Juli2019 (II R 38/16) klargestellt.

Für die Erhaltung der Steuerbefreiung genügt die weitere Selbstnutzungaufgrund eines Nießbrauchsrechts während der Zehnjahresfrist nicht. Der überlebende Ehegatte muss selbst Eigentümer oder Miteigentümer des Familienheims bleiben.

Aus notarieller Sicht kann es sinnvoll sein, in einer solchen Konstellation zur Vermeidung einer nachträglichen Steuerbelastung von vornherein ein vertragliches Rückforderungsrecht des überlebenden Ehegatten vorzusehen. Danach ist der Schenker zur Rückforderung des geschenkten Grundstücks berechtigt, wenn durch die Übertragung nachträglich Erbschaftssteuer für das Familienheim anfallen sollte.

Die steuerliche Prüfung sollte allerdings vor Beurkundung erfolgen, um unnötige Kosten einer Rückübertragung zu vermeiden.

Wann können Kinder das Familienheim steuerfrei erben?

Nicht nur der überlebende Ehegatte kann vom Familienheim profitieren. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch der Erwerb durch ein Kind steuerfrei, allerdings nur von Todes wegen.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kommt die Steuerbefreiung für Kinder und Kinder verstorbener Kinder in Betracht. Anders als beim überlebenden Ehegatten ist sie jedoch auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.

Auch hier muss das Kind das Familienheim grundsätzlich unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen und es anschließend zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die Zehnjahresfrist gilt damit sowohl für den steuerfreien Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten als auch für den begünstigten Erwerb durch ein Kind.

Zwingende Gründe: Wann bleibt die Steuerbefreiung bestehen?

Die Zehnjahresfrist gilt nicht absolut. Das Gesetz sieht eine Ausnahme vor: Die Steuerbefreiung bleibt erhalten, wenn der Erwerber – Ehegatte oder Kind – aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung des Familienheims gehindert ist.

Der Bundesfinanzhof hat diese Ausnahme in den vergangenen Jahren näher konkretisiert. Danach genügt es nicht, dass ein Auszug wirtschaftlich sinnvoller oder aus persönlichen Gründen angenehmer wäre. Erforderlich sind vielmehr objektive Gründe, aufgrund derer die weitere Selbstnutzung unmöglich oder unzumutbar ist. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können einen solchen zwingenden Grund darstellen – insbesondere wenn dem Erwerber eine selbständige Haushaltsführung im Familienheim nicht mehr zugemutet werden kann.

Pflegebedürftigkeit kann deshalb einen zwingenden Grund darstellen. Sie führt aber nicht automatisch in jedem Fall zum Erhalt der Steuerbefreiung.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab

Die Steuerbefreiung des Familienheims bietet sowohl Ehegatten als auch Familien erhebliche Möglichkeiten der Vermögens- und Nachfolgeplanung.

Bei der lebzeitigen Übertragung zwischen Ehegatten ist § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG maßgeblich. Hier besteht keine Zehnjahresfrist.

Beim Erwerb von Todes wegen durch den Ehegatten oder ein begünstigtes Kind gelten dagegen strengere Voraussetzungen. Insbesondere muss das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt werden.

Dabei bedeutet „Selbstnutzung“ nicht lediglich, dass der Erwerber weiterhin in dem Haus wohnt. Nach der Rechtsprechung des BFH muss grundsätzlich auch die Eigentümerstellung erhalten bleiben.

Gerade bei größeren Vermögen oder einem Familienheim von erheblichem Wert empfiehlt es sich, die gewünschte Vermögensnachfolge frühzeitig zu planen und die zivilrechtliche Gestaltung mit der steuerlichen Beurteilung abzustimmen.