Immobilie verschenken oder vererben: was ist sinnvoll?

Viele Immobilieneigentümer fragen sich irgendwann: Soll die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen werden oder erst im Erbfall übergehen? Sowohl eine Schenkung als auch ein späterer Übergang im Wege der Vererbung kann im Einzelfall den Wünschen und Vorstellungen der Beteiligten entsprechen – allerdings sollten Vor- und Nachteile gründlich durchdacht werden.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt immer von der familiären und wirtschaftlichen Situation ab. Genau hier ist eine frühzeitige notarielle Beratung wichtig.

Vorteile einer Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten

Mit der Schenkung ihrer Immobilie geben Eltern bereits zu Lebzeiten Vermögen an ihre Kinder weiter und können so mögliche Streitigkeiten vermeiden, die sich im Falle der Vererbung der Immobilie ergeben könnten. Sie schaffen durch Einbindung ihrer Kinder Transparenz über die Nachfolge und beugen möglichen Enttäuschungen und Konflikten in der nächsten Generation vor.

Hinzu kommen steuerliche Vorteile. Kindern steht nach § 16 I Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) derzeit pro Elternteil ein Steuerfreibetrag von 400.000 € für Übertragungen von Vermögenswerten zu. Alle zehn Jahre können diese Freibeträge erneut genutzt werden.

Handelt es sich um eine hochwertige Immobilie oder gibt es neben der Immobilie weiteres Vermögen der Eltern, das im Todesfall übergehen würde, kann durch eine frühzeitige Schenkung die steuerliche Belastung der Kinder also deutlich reduziert werden.

Risiken bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten

Mit der vollständigen Übertragung gehört die Immobilie rechtlich allein dem Beschenkten. Die Eltern können damit keine Kontrolle mehr über „ihre“ Immobilie ausüben. Für die Altersversorgung durch Verkauf oder Vermietung steht sie den Eltern auch nicht mehr zur Verfügung.
 
Kommt es nach der Schenkung bei dem Kind zu einer Scheidung, gerät das Kind in finanzielle Schwierigkeiten oder verstirbt es noch vor seinen Eltern, kann die von den Eltern übertragene Immobilie unter Umständen nicht mehr in der Familie gehalten werden.

Im späteren Erbfall sind übrigens Schenkungen unter Umständen noch relevant. Denn es könnten Pflichtteilsergänzungsansprüche bei den Kindern entstehen, die pflichtteilsberechtigt sind.

Wie sich Risiken bei einer Immobilienübertragung vermeiden lassen

Viele Risiken lassen sich durch eine sorgfältige Gestaltung abfedern. So können sich Eltern zum Beispiel ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnungsrecht vorbehalten. Auch Rückforderungsrechte gegen den Erwerber oder Auflagen zu Pflegeverpflichtungen können sinnvoll sein, um die berechtigten Interessen der Elterngeneration zu berücksichtigen, ohne dass die genannten steuerlichen und sonstigen Vorteile für die Kinder aus einer Übertragung zu Lebzeiten verloren gehen.

Mit einer gut strukturierten und auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnittenen Gestaltung der Nachfolge bleiben Eltern wirtschaftlich abgesichert und können dennoch Immobilienvermögen übertragen.