Neues Gesellschaftsregister für eGbR

Seit dem 01.01.2024 gibt es ein neues Gesellschaftsregister für eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts (eGbR). Dies betrifft vor allem jene, die eine Immobilie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gekauft haben. Wenn Sie Ihre Immobilie als GbR gekauft haben, sollten Sie diese jetzt im neuen Gesellschaftsregister eintragen lassen und das Grundbuch entsprechend korrigieren.

Warum ist eine Eintragung wichtig?

Viele Ehepaare haben gemeinsam eine Immobilie erworben und sich als GbR ins Grundbuch eintragen lassen. Dies bedeutet, dass die Eheleute als GbR die Eigentümer der Immobilie sind.

Nicht nur Eheleute, sondern auch andere Konstellation können sich als GbR im Grundbuch eintragen lassen. Mit dem neuen Gesellschaftsregister, das seit dem 01.01.2024 existiert, besteht die Möglichkeit, diese GbR dort eintragen zu lassen. Es ist zwar nicht verpflichtend, aber sehr empfehlenswert, da ohne die Eintragung keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden können.

Beispiele für notwendige Änderungen

1. Bankdarlehen

Für die Sanierung oder die energetische Modernisierung einer Immobilie benötigen Gesellschaften oft ein Darlehen von der Bank. Die finanzierende Bank verlangt in der Regel  dafür eine Grundschuld, die ins Grundbuch eintragen werden muss. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die GbR im neuen Register eingetragen ist. Das dauert oft einige Wochen und kostet meist wertvolle Zeit, insbesondere, wenn bereits Anzahlungen an die Handwerker fällig sind.

2. Immobilienverkauf

Auch wenn die Gesellschafter die Immobilie verkaufen möchten, muss zunächst die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Auch hier kann es während der Abwicklung des Kaufvertrages zu Verzögerungen kommen. Doch meist ist dies Zeit nicht vorhanden, weil die Käufer in der Regel schnell die Übergabe des Hauses wünschen. Käufer und Verkäufer sind dann frustriert, weil die Abwicklung bis zur Übergabe deutlich länger dauert und der Verkäufer somit auch erst später den Kaufpreis erhält.

3. Übertragung von Geschäftsanteilen

Wenn Geschäftsanteile der GbR auf andere Gesellschafter, zum Beispiel Kinder, Enkelkinder oder Geschäftspartner übertragen werden sollen, muss auch hier zunächst eine Registrierung der GbR im neuen Register erfolgen. Erst danach kann der neue Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden.

Ausnahmefall

Es gibt aber eine Ausnahme, bei der eine Registrierung nicht notwendig ist: Wenn der vorletzte Gesellschafter aus der GbR ausscheidet und nur noch ein Gesellschafter verbleibt, der Gesellschaftsvertrag auch keine besonderen Regelungen aufweist, löst sich die GbR aufgrund gesetzlicher Regelungen ohne Liquidation auf („sofortige Vollbeendigung der Gesellschaft“) und der verbleibende Gesellschafter wird zum Alleineigentümer der Immobilie.
Das Grundbuch wäre dann zu berichtigen, weil der verbliebene (einzige) Gesellschafter mit der sofortigen Vollbeendigung der Gesellschaft unmittelbar Eigentümer des Grundbesitzes geworden ist.

Fazit

Fazit

Es kann also jederzeit die Notwendigkeit der Registrierung der Gesellschaft und der Richtigstellung des Grundbuches auftreten, etwa bei Ein- oder Austritt eines Gesellschafters oder beim Verkauf der Immobilie.
Weitere Informationen zum Gesellschaftsregister finden Sie unter „Registerportal“.

Publizitätswirkung: Der große Vorteil des Gesellschaftsregisters

Trotz des Verwaltungsaufwandes hat das neue Gesellschaftsregister auch seine guten Seiten.
Durch die Registrierung der eGbR können sich Geschäftspartner auf die eingetragenen Informationen im Gesellschafterregister verlassen. Die sogenannte Publizitätswirkung bedeutet, dass die eGbR am öffentlichen Glauben des Gesellschaftsregisters teilnimmt.

Vorteile

• Wenn im Gesellschaftsregister beide Eheleute und zwei Kinder als Gesellschafter Nr. 1 bis 4 eingetragen sind, kann es aus Sicht eines Dritten nur diese und keine anderen Gesellschafter geben. Das war bis zum 01.01.2024 anders. Da war man sich nie sicher sein, wer wirklich Gesellschafter einer GbR ist.
• Ferner genießt die Vertretungsregelung guten Glauben. Wer als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter eingetragen ist, kann allein einen Vertrag für die eGbR wirksam abschließen. Der Geschäftspartner der eGbR kann sich auf diese Eintragung im Register zu der Vertretungsregelung verlassen.

Fazit

 Abschließendes Fazit

Die bisherigen Diskussionen und Unsicherheiten bezüglich der Gesellschafterstruktur einer GbR und deren Vertretungsregelungen sind durch das neue Gesellschaftsregister obsolet geworden.