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Bauträger: Neues Gesetz zur Modernisierung von Wohneigentum

Geschrieben von Dr. Maximilian Sponagel 
Veröffentlicht am 26. November 2020

Am 01.12.2020 tritt das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz („WEMoG“) in Kraft. Wesentliche Teile des WEG werden damit geändert.

Wichtige Änderungen kurz für Sie zusammengefasst:

Sanierung und Modernisierung wird vereinfacht

Oft scheiterten Modernisierungen in der Eigentümerversammlung. Denn bisher war die Zustimmung aller oder eines großen Teils der Wohnungseigentümer erforderlich. Diese Blockade gibt es mit dem neuen Gesetz nun kaum mehr. Die Frage der Kostenübernahme ist jedoch weiterhin ein Problem. Gerade bei kostenintensiven Maßnahmen, zahlen nur diejenigen, die dafür gestimmt haben. Oft werden gerade größere bauliche Veränderungen wie z.B. die Sanierung des Daches oder der Fassade somit nicht durchgeführt.

  • Einfache Mehrheit: Beschlussfassungen sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich (nach § 20 Abs. 1 WEG-neu). Somit müssen nicht alle beeinträchtigten Eigentümer den baulichen Veränderungen zustimmen.
  • Kostenübernahme: Grundsätzlich ist die Kostenübernahme nun so geregelt, dass die Eigentümer die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Allerdings haben alle Wohnungseigentümer anteilig ihrer Miteigentumsanteile die Kosten dann zu tragen, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dieser Maßnahme zustimmen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Jedoch soll eine finanzielle Überlastung einzelner Eigentümer vermieden werden. Die Regelung zur Kostentragung für sämtliche Eigentümer soll daher bei unverhältnismäßigen Kosten nicht gelten. Wenn sich aber innerhalb eines angemessenen Zeitraums die Kosten für die bauliche Maßnahme amortisieren, können die Kosten auf sämtliche Eigentümer verteilt werden. (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Ein angemessener Zeitraum ist gesetzlich nicht festgeschrieben. In einigen Fällen könnte daher ein Zeitraum von zehn Jahre angemessen sein.

Änderungen für die Verwaltung

Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

§ 26a WEG n.F. führt den Begriff des „zertifizierten Verwalters“ ein.

  • Zertifizierter Verwalter: Ein zertifizierter Verwalter hat eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer abgelegt. Diese Prüfung bestätigt, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Ab dem 01.12.2022 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen (bisher war dies der Sachkundenachweis).  
  • Bestandsschutz: Dieser schützt die bisher tätigen Verwalter, wenn diese am 01.12.2020 für eine Wohnungseigentümergemeinschaft tätig sind. Sie gelten als zertifizierte Verwalter dieser konkreten Gemeinschaft gegenüber bis zum 01.06.2024.
  • Gewerberechtlich: Auch künftig wird es gewerberechtlich keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. § 34c Gewerbeordnung verlangt damit auch künftig keinen Nachweis einer bestimmten Qualifikation.

Weitere Befugnisse für Verwalter

  • Weitere Befugnisse: Verwalter können durch diese Neuregelungin eigener Verantwortung und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu) Entscheidend ist die Größe der Wohnungsanlage: je größer die Anlage, desto größer ist grundsätzlich der Kreis der Maßnahmen.
  • Beispiele für Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschluss der Eigentümer durchführen darf:
    • kleine Reparaturen,
    • der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang,
    • gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldzahlungen.

Außenvollmacht für Verwalter

  • Vertretungsmacht: Im Außenverhältnis haben Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG-neu). Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder ein Grundstückskaufvertrages ist aber ein Beschluss der Eigentümer nötig.
  • Verwaltervertrag: Regelungen im Verwaltervertrag werden durch diese neue umfangreiche Außenvollmacht wichtiger werden. Zum Beispiel, die Bindung des Verwalters an die Zustimmung der Eigentümer für bestimmte Maßnahmen.

Abberufung des Verwalters wird leichter

Verwalter können durch Wohnungseigentümer künftig jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes ist dies möglich. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Dies regelt § 18 Abs. 4 WEG-neu.

Im zweiten Teil erfahren Sie, welche Auswirkungen dieses Gesetz für Wohnungseigentümer und -gemeinschaften hat.

Geschrieben von
Dr. Maximilian Sponagel
Rechtsanwalt
Master in European Business (MEB)
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
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